Gastos de hipoteca en la provincia de León: qué debes saber [parte uno].

Muchos consumidores en la provincia de León están a la espera de un pronunciamiento por la Audiencia Provincial de León respecto de la cláusula de imputación de los gastos hipotecarios, que previsiblemente se publicará en noviembre de 2017.

Para aquellos que desconozcan qué es esta cláusula se trascribe a continuación un ejemplo. Si bien el enunciado varía entre las diferentes entidades bancarias, estas cláusulas se utilizaban como verdaderas condiciones generales de la contratación, incluyéndose de forma generalizada en todos los préstamos hipotecarios que se celebraban, sin ser objeto de negociación. Además, era tan habitual esta práctica bancaria de imputación de los gastos hipotecarios que su inclusión se entendía como algo común y aceptado por los consumidores de las entidades bancarias.

Una de estas cláusulas tiene el siguiente literal:

“ GASTOS A CARGO DE LA PARTE DEUDORA: Serán de cuenta de la parte deudora, de forma que LA ENTIDAD perciba íntegramente la totalidad de lo que se le adeude por principal, intereses remuneratorios y moratorios y comisiones:
1.- Los gastos de tasación del inmueble. LA ENTIDAD se reserva el derecho a exigir de la parte deudora la tasación del inmueble objeto de hipoteca. Este trámite deberá ser formalizado por la parte deudora con empresa tasadora, a su cargo y elección, debidamente homologada por el banco de España.
2.- Todos los derechos y gastos, notariales y registrales, de esta matriz, los de su primera copia con efectos ejecutivos para LA ENTIDAD debidamente inscrita en el Registro Competente, y posteriores, así como aquéllos que pudieran ocasionarse como consecuencia del otorgamiento de escrituras de aclaración, modificación o subsanación, y demás que sean precisas, hasta conseguir la inscripción del Préstamo y su garantía hipotecara en el Registro Competente, incluidos los correspondientes a los títulos previos o posteriores a la presente. Igualmente serán a cargo de la parte deudora los gastos ocasionados por la correspondiente escritura de cancelación.
3.- Los gatos que se causaren para exigir el cumplimiento de lo pactado, ya en reclamaciones directas contra la misma, ya en cualesquiera tercerías, así como los gastos de cualquier clase que origine el cobro extrajudicial de este Préstamo y los gastos judiciales o de cualquier otra naturaleza derivados del incumplimiento por la parte deudora de su obligación de pago, incluidos expresamente los honorarios de letrado y procurador aunque su actuación no fuese preceptiva.
4.- Todos los tributos que recaigan sobre el capital, intereses, comisiones y recargos de ésta clase de contratos y no estén comprendidos en las exenciones tributarias de que gocen las partes. A estos efectos se menciona el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y los correspondientes a los títulos previos o posteriores a la presente. […].
7.- Los demás gastos de tramitación de esta escritura, incluidos los servicios de gestión, hasta conseguir su inscripción en el Registro Competente, así como los derivados de la tramitación de títulos previos o posteriores a la presente. […] ”.

Como se ha señalado, esta atribución se asumía como un gasto más al concertar un préstamo hipotecario, pero esta práctica bancaria se vio alterada con la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 , que abrió a que cientos de consumidores presentaran reclamaciones en las entidades bancarias, con el fin de que éstas procedieran a la devolución de los importes abonados como consecuencia de una cláusula nula.

El Tribunal Supremo declaró la nulidad de esa cláusula de imputación de gastos, expulsándola del contrato de préstamo. Es decir, significa que la misma nunca existió. Tras este extremo nace la disparidad de criterios entre los Juzgados y Tribunales en toda la geografía española. Es por ello, que en la mayoría de los procedimientos, siguiendo el criterio del Tribunal Supremo, declaran la nulidad de esta cláusula, sin embargo, no hay unanimidad al concretar qué importes correspondería devolver por la entidad bancaria al consumidor.

Se parte de la base de que esta declaración de nulidad no implica en sí misma una devolución de los importes abonados al constituir la hipoteca, es decir, para determinar las consecuencias de la nulidad se debe acudir al ordenamiento jurídico que establecerá quién debe abonar cada uno de los gastos (art. 1 del Código Civil). De este modo, esta primera entrada en el blog respecto de esta cláusula, aun siendo un apunte doctrinal, permite adelantarse al pronunciamiento de la Audiencia Provincial de León, en cuanto la misma suele actuar con un criterio verdaderamente restringido, por lo que se puede concluir que declarará las consecuencias de la nulidad de acuerdo a las imposiciones normativas.

1. GASTOS REGISTRALES.

En primer lugar, respecto de los gastos registrales se ha de atender a la norma octava del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Esta disposición establece que “1. Los derechos del registrador se pagarán por aquel o aquellos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado ”. Por su parte, el referido artículo 6 de la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria) establece que “ la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) Por el que adquiera el derecho. b) Por el que lo transmita. c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos ”.

Según ello, el ordenamiento aboca a que el obligado al pago de los derechos del Registro de la Propiedad sea quien tenga interés en la inscripción de la hipoteca . La pregunta obligada que surge es quién tiene el verdadero interés en la inscripción. Si se atiende a lo establecido por el Tribunal Supremo “ quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista […] ”. Es por ello, que se puede presumir que la Audiencia Provincial de León imputará este gasto a la entidad bancaria, pues no existe ningún interés real para el consumidor, y, como el Tribunal Supremo continuó, “ […] así (la entidad bancaria) obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC) ”.

La primera consecuencia es que el importe íntegro de los gastos registrales deberían haber sido abonados por la Entidad financiera, por lo que, tendrá que devolver ese importe al prestamista, actualizado, al menos, con el interés legal del dinero desde el abono de la correspondiente factura.

2. GASTOS NOTARIALES.

En el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, se establece en el Anexo II, norma Sexta, que “ la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente ”.

De nuevo la pregunta obligada vuelve a ser “ ¿quién ha requerido los servicios del Notario? ”. En primer lugar, se estará a cualquier apunte del profesional en la propia Escritura. De no constar, se atenderá a la factura que emitió, en la que debería indicar quien solicitó cada servicio. No estando suficientemente remediado, el Tribunal Supremo en este punto, como ya se indicara ut supra , estableció la misma consecuencia que para los gastos del Registro de la Propiedad: deberán ser asumidos por quien hubiera requerido la prestación del servicio. No constando ello, correspondería el pago de la primera copia a la entidad bancaria, por ser la solicitante, y el abono de la matriz notarial al cincuenta por ciento entre la entidad bancaria y el consumidor.

Por lo que, la segunda consecuencia, de acuerdo al carácter restrictivo de la Audiencia Provincial de León, es que ésta obligará a la entidad bancaria a abonar la primera copia y el resto de los gastos de Notaría por mitad, más el interés legal correspondiente.

3. EL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

En la mayoría de préstamos hipotecarios nos hallamos ante el importe más abultado y el que más interés tendría el consumidor en recuperar. Si bien, se adelanta que, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados difícilmente será admitido por la Audiencia Provincial de León como un gasto, lo que provoca que, en todo caso, corresponda su pago al prestatario .

Estas cláusulas de imputación de gastos imponen al prestatario el pago de todos impuestos que se generen, siendo ello un pacto de naturaleza privada y, por tanto, sin consecuencias para la Administración. Suponiendo que la Audiencia Provincial de León declare la nulidad de la referida cláusula y, en consecuencia, el pacto privado se tenga por no puesto, no establecerá una posible distribución de este importe en consonancia con el artículo 17.5 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que establece que « los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no producirán efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas ». En suma, el artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que “ será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario ”. Según ello, el obligado al pago ante la Administración será siempre el prestatario.

La tercera consecuencia es que, en todo caso, el obligado al pago del impuesto será siempre el prestatario, puesto que no existe norma jurídica que traslade esta obligación a la entidad bancaria.

En resumen, conforme a esta primera entrada en el blog la Audiencia Provincial de León condenará al prestamista a devolver el importe íntegro abonado al Registro de la Propiedad, el importe de la primera copia de la Escritura y el cincuenta por ciento del resto de los gastos de Notaría, más los correspondientes intereses, y confirmará que el obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentos es el consumidor.

Todo ello, salvo sorpresa.

En León, a 17 de octubre de 2017.