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En las compras de viviendas sobre plano los bancos no tienen responsabilidad por el dinero entregado a cuenta por el comprador.

Jorge Villoria Linacero • 2 de noviembre de 2017

A raíz de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), Sentencia núm. 502/2017, de 14 de septiembre.

Una de las principales cuestiones que debe saber un comprador de vivienda en proyecto o «sobre plano» es que aun estando respaldado el proyecto por el distintivo comercial de una entidad de crédito, la entidad está eximida de responsabilidad por las cantidades anticipadas a cuenta que realiza el comprador.

Esta entrada nace a raíz de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil), Sentencia núm. 502/2017, de 14 de septiembre, cuyos antecedentes se pueden resumir del siguiente modo. La promotora en junio de 2009 suscribió con una aseguradora un «documento denominado «oferta de seguro de caución-afianzamiento colectivo para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de las viviendas de la promoción que aquella pretendía ejecutar en Burgos». Una vez expresada la conformidad entre la aseguradora y la promotora en agosto de 2009 se «firmó la póliza de «afianzamiento colectivo» respecto de las 44 viviendas de dicha promoción, en la que se indicó como fecha de efecto ese mismo día y como fecha de vencimiento el 1 de septiembre de 2012». Es verdaderamente relevante el contenido de la póliza que manifestaba expresamente que «el presente CONTRATO COLECTIVO carece de validez frente a los compradores entre tanto no se emitan las pólizas individuales complementarias».

El particular entró en juego en junio de 2010 cuando celebró contrato privado de compraventa respecto de una vivienda de la referida promoción. En este contrato en la estipulación sexta, «Terminación de la Obra», se estableció como plazo previsto de entrega el mes de diciembre de 2012, con posibilidad de una prórroga por seis meses. Y respecto de las condiciones de pago se acordó el abono de 6.000 euros en concepto de reserva, 17.548 euros en el momento de la firma del contrato privado, 20.310 mediante treinta recibos por importe de 677 euros mensuales y el resto en el momento de la entrega de llaves. Por su parte, este contrato privado en la estipulación decimosexta contenía una disposición que establecía que «todas las cantidades entregadas a cuenta por los compradores serán avaladas por entidad financiera».

Respecto al cumplimiento de las obligaciones, el comprador, conforme al contrato, entregó a cuenta del precio los importes correspondientes mediante ingreso en efectivo en la cuenta que la promotora tenía abierta en la entidad de crédito. No obstante, los pagos mensuales por importe de 677 euros no constan que su destino fuese la referida cuenta. Por su parte, la entidad de crédito el 27 de septiembre de 2010 comunicó a la aseguradora que la promotora había abierto una cuenta, especificándose que estaba «destinada en exclusiva a recibir las cantidades anticipadas por los compradores de la promoción […] en la población de Burgos, con separación de cualesquiera otros fondos del titular» .

El hecho desencadenante fue el incumplimiento de la constructora con el plazo de entrega, lo que obligó al comprador, en enero de 2013, a enviar un burofax a la promotora con objeto de que se le remitiese copia certificada de la documentación del contrato de seguro y, dos meses más tardes, otro burofax a la entidad de crédito comunicándole la intención «de resolver el contrato y reclamar las cantidades anticipadas ingresadas «en la cuenta especial de la promoción», más intereses, haciendo responsable de su devolución a la citada entidad financiera por haber incumplido su obligación legal de exigir las correspondientes garantías al promotor».

Pues bien, tras un largo periodo de negociación extrajudicial sin alcanzar un acuerdo, el 12 de febrero de 2014, el comprador presentó la demanda que trajo origen a esta Sentencia. Sin alargar esta entrada del blog, indicar que en primera instancia se afirmó que la referida entidad de crédito no tenía responsabilidad y, por tanto, no tenía obligación de responder solidariamente de las cantidades que el cliente entregó, mientras que en la Audiencia Provincial se entendió al contrario.

En consecuencia, el recurso ante el Tribunal Supremo se centró en la responsabilidad que atañe a la entidad financiera como consecuencia de la apertura de una cuenta especial para el ingreso de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en una promoción inmobiliaria .

El Tribunal Supremo, mediante una argumentación breve pero contundente, concluyó que la responsabilidad que se exige a las entidades de crédito en este tipo de contratos , de acuerdo al artículo 1.2ª de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (actualmente derogada por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, con fecha de efecto el 1 de enero de 2016), se entiende cumplida con la comunicación de apertura de la cuenta especial a la aseguradora. Es decir, la única obligación imputable a la entidad de crédito se reduce, en este ámbito, al cumplimiento de la obligación que le impone el referido artículo de comunicar a la aseguradora la apertura de la cuenta especial. Por lo tanto, el consumidor reclamante no se puede dirigir contra la entidad de crédito, en cuanto la responsabilidad de ésta se limita a una comunicación fehaciente a la aseguradora.

La relevancia de esta Sentencia se halla en que se vuelve a insistir en la necesidad de un asesoramiento a los compradores o consumidores ajeno a la voluntad de comercialización de la constructora y del banco. En este caso, aun existiendo en el contrato un clausulado que invitaba a pensar que la compraventa estaba asegurada en su integridad por una entidad bancaria, en la práctica ello no es así, pero ya es tarde para que el consumidor reclame a una constructora o mercantil sin fondos y en extinción.

En León, a 2 de noviembre de 2017.

Jorge Villoria Linacero.

Por Jorge Villoria Linacero 17 de mayo de 2024
Establece el artículo 199 de las situaciones de estancia por estudios, formación, o prácticas a la situación de residencia y trabajo o de residencia con exceptuación de la autorización de trabajo, del Real Decreto 557/2011, de 20 de abril, que: - “1. Los extranjeros que se encuentren en España en situación de estancia de acuerdo con lo previsto en el artículo 37.1, letras a), b) y d), podrán acceder a la situación de residencia y trabajo sin necesidad de solicitar visado cuando el empleador, como sujeto legitimado, presente la solicitud de autorización y se cumplan los requisitos laborales exigidos en el artículo 64, excepto el apartado 3.a), y haya superado los estudios, la formación o las prácticas, con aprovechamiento. - El extranjero que se acoja a esta posibilidad podrá igualmente solicitar una autorización de residencia a favor de los familiares en situación de estancia previstos en el artículo 41 que se encuentren conviviendo con él en el momento de la solicitud, siempre y cuando acredite suficiencia económica y disponibilidad de vivienda adecuada. La autorización en su caso concedida será de residencia por reagrupación familiar”. Qué quiere decir: q ue solamente podrán acceder a la situación de residencia y trabajo aquellos extranjeros que se encuentren en España en situación de estancia por: - Realización o ampliación de estudios en un centro de enseñanza autorizado en España, en un programa de tiempo completo, que conduzca a la obtención de un título o certificado de estudios. - Realización de actividades de investigación o formación, sin perjuicio del régimen especial de investigadores. - Realización de prácticas no laborales en un organismo o entidad pública o privada. Por lo tanto, excluye expresamente a aquellos extranjeros que se encuentren en situación de estancia por: - Participación en un programa de movilidad de alumnos, para seguir un programa de enseñanza secundaria y/o bachillerato en un centro docente o científico oficialmente reconocido. - Prestación de un servicio de voluntariado dentro de un programa que persiga objetivos de interés general. En consecuencia, si el extranjero se encuentra en situación de estancia por prestar un servicio de voluntariado si quiere obtener la autorización de residencia y trabajo deberá solicitar el correspondiente visado.
Por Jorge Villoria Linacero 21 de marzo de 2024
Hasta ahora había dudas de cuál era la oficina de extranjería competente para presentar AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA TEMPORAL POR CIRCUNSTANCIAS EXEPCIONALES - ARRAIGO SOCIAL cuando el extranjero tiene fijado su domicilio en una provincia distinta del centro de trabajo donde prestará servicios. Este Letrado defendía que para este tipo de autorizaciones era competente la oficina de extranjería de la provincia donde tuviera fijado su domicilio, en contra del criterio de la Oficina de Extranjería de León. Esta discrepancia las pusimos de relieve mediante una queja presentada el 22 de febrero de 2024 con el siguiente contenido: “Procedimiento: Quejas y Sugerencias ante las Delegaciones y Subdelegaciones del Gobierno Ámbito: León Unidad y Organismo donde se produjo la incidencia que da lugar a la queja o sugerencia SUBDELEGACIÓN DEL GOBIERNO EN LEÓN Motivo de la queja / sugerencia De acuerdo con la información del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones https://www.inclusion.gob.es/web/migraciones/w/autorizacion-residencia-temporal-por-circunstancias-excepcionales.-arraigo-social la AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA TEMPORAL POR CIRCUNSTANCIAS EXEPCIONALES - ARRAIGO SOCIAL - tiene que presentarse: "Lugar de presentación: Oficina de Extranjería de la provincia en la que el extranjero tenga fijado el domicilio o por internet en los casos anteriores, Información de la dirección, teléfonos y horarios de atención al público. Electrónicamente, a través de la sede electrónica del Ministerio de Política Territorial". No obstante, la SUBDELEGACIÓN DEL GOBIERNO EN LEÓN entre otros expedientes 24002023000**** inadmite a trámite las solicitudes presentadas en León cuando se va a prestar servicios en otra provincia, aunque el solicitante tenga su domicilio en la provincia de León. En concreto, "Carencia manifiesta de fundamento de la solicitud. El solicitante, de acuerdo a la documentación presentada, va a realizar su actividad laboral en Zaragoza, siendo allí el lugar donde se ha de presentar esta solicitud". A mayor abundamiento, la plataforma Mercurio obliga a que se presente donde tenga su domicilio y no donde vaya a prestar servicios, a diferencia de las autorizaciones de trabajo y residencia que deben presentarse en la provincia donde vaya a prestar servicios. Por todo, ¿Cuál es la oficina competente para tramitar Residencia Temporal por Circunstancias Excepcionales Inicial Arraigo Social (art. 124.2) Informe Ayuntamiento con contrato de trabajo cuando el centro de trabajo y el domicilio del solicitante están en provincias diferentes?” El 1 de marzo la Subdelegación del Gobierno en León emitió la resolución de la queja dónde la razón a este Letrado: “En relación con el contenido de la queja presentada por Vd. el día 22/02/2024 referente a la inadmisión a trámite de una solicitud de arraigo social cuando no coinciden la provincia de oferta de trabajo con la provincia donde reside el interesado, le informamos lo siguiente: Se ha recibido informe de la Oficina de Extranjería de León, indicando en el mismo que se han revisado los criterios de admisión a trámite de dichos expedientes, siendo el trámite correcto el que aparece en la información del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. La provincia donde reside el interesado es el criterio para determinar la Oficina de Extranjería responsable de tramitar dichos expedientes. Desde la Secretaría General sentimos el contratiempo que ha sufrido. Al mismo tiempo le agradecemos su contribución mediante su queja a la mejora continua de nuestra función de servicio público. Conforme a lo previsto en el Programa de Quejas y Sugerencias regulado en el Capítulo IV del Real Decreto 951/2005, de 29 de julio, se da traslado de esta respuesta a la Inspección de Servicios de la AGE en el Territorio dependiente de la Secretaría General de Coordinación Territorial del Ministerio de Política Territorial y Memoria Democrática”. Por lo tanto, la oficina de extranjería competente para la AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA TEMPORAL POR CIRCUNSTANCIAS EXEPCIONALES - ARRAIGO SOCIAL corresponde con la de la provincia donde tenga fijado su domicilio, independientemente de dónde vaya a prestar sus servicios.
Por Jorge Villoria Linacero 29 de julio de 2020
Supuesto real de interés para aquellos ciudadanos que deseen solicitar la autorización de residencia temporal por circunstancias excepcionales: arraigo social.
Extranjería León
Por Jorge Villoria Linacero 17 de marzo de 2020
La Subdelegación del Gobierno de León debe llevar a cabo una valoración concreta de cada caso y evitar una aplicación analógica de los medios de vida en perjuicio de situaciones determinadas y suficientemente concretadas.
Por Web 5 de marzo de 2020
Subvenciones para Ayuntamientos y Juntas Vecinales de León. Plazo: desde el 2 de marzo de 2020, veinte días hábiles.
Por Jorge Villoria Linacero 9 de julio de 2019
Esta nueva entrada en el blog te interesa si has obtenido un pronunciamiento favorable en los juzgados con condena en costas la parte contraria, en cuanto tratamos el tema de las costas procesales y su incidencia en el IRPF.
Por Jorge Villoria Linacero 7 de junio de 2019
Estamos en el ecuador del año y conviene recapitular en esta nueva entrada en el blog cómo están los gastos de hipoteca en León y en otras ciudades de España.
Por Jorge Villoria Linacero 5 de abril de 2019
Los Juzgados y Tribunales están fallando a favor de los clientes consumidores porque consideran que las compañías eléctricas están imputando un fraude, que constituye un hecho delictivo, sobre la base de un informe de inspección unilateral.
Por Jorge Villoria Linacero 2 de abril de 2019
Una de las causas más típicas de denegación de ayudas al alquiler en Castilla y León.
Por Jorge Villoria Linacero 28 de marzo de 2019
El contrato de servicios no está pensado para que el abogado pueda cobrar del cliente, es la fórmula que permite al cliente conocer el coste final del procedimiento.
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