En casi todos los préstamos hipotecarios las entidades bancarias imponen en la cláusula «GASTOS A CARGO DE LA PARTE DEUDORA»
el siguiente apartado, «serán de cuenta y cargo de la prestataria: 3. Los gastos de tramitación de esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como los derivados de la tramitación de escrituras previas o posteriores a la presente, a fin de que ésta pueda ser inscrita».
Con esta nueva entrada en el blog se pretende resolver la cuestión de si el banco puede imponer al cliente el pago de los honorarios de la gestoría y, a su vez, obligar a contratar una determinada.
Primeramente, conviene señalar que la gestoría se encarga, únicamente, de llevar a cabo las siguientes gestiones, como el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 3 de Teruel, Sentencia 123/2017, de 13 de noviembre de 2017,
enumera.
- Pagar la minuta al Notario por la firma de la escritura del préstamo hipotecario.
- Recoger la escritura firmada en el Notario y proceder a pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Con el justificante del pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la escritura de la hipoteca, proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Pasadas unas semanas, y una vez que le avisa el Registro que ya ha procedido a la inscripción de la escritura, recoger ésta y entregársela al cliente.
Es decir, ¿presta un servicio esencial al consumidor o usuario? Es evidente que no, en cuanto que éste podría realizar directamente estos sencillos trámites, pero debido a la referida imposición bancaria el usuario no puede evitar este gasto.
En teoría, todos aquellos usuarios bancarios que lo estimen oportuno no tendrían porqué recurrir a los servicios de una gestoría,
dado que cualquier prestatario está en su derecho de realizar por sí mismo estos trámites.
Sin embargo, en la práctica, cuando se constituye una hipoteca el usuario no puede evitar que una gestoría tramite la escritura ante el Registro de la Propiedad,
por la referida imposición de la entidad bancaria.
Como detalla el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Teruel, el motivo de la imposición es muy simple: la hipoteca de una vivienda implica que sea la propia vivienda la que sirve como aval en el supuesto de impago. En consecuencia, el banco necesita asegurarse de que la inscripción en el Registro de la Propiedad se va a realizar de forma correcta. Además, las gestorías disponen de un seguro de responsabilidad civil y en el caso de que realicen un trámite de forma incorrecta, se les podría exigir una indemnización.
Aparte de todo ello, al ser un gasto que lo paga el usuario, en la mayoría de ocasiones las entidades bancarias disponen de sus propias gestorías, pertenecen al mismo grupo, o tiene convenios de colaboración, beneficiándose ambas entidades, esto es, tanto el banco como la gestoría.
Y suponiendo que es obligatorio, ¿podría el usuario imponer una gestoría? Obviamente no.
El banco nunca lo va a aceptar. Como se ha señalado, necesita asegurarse que el préstamo hipotecario se inscriba en el Registro de la Propiedad y obtener un beneficio por los honorarios abonados a la gestoría.
En consecuencia,
los Juzgados y Tribunales vienen declarando la nulidad de esta imposición, en cuanto los gastos de gestoría tienen que ser abonados por la entidad bancaria y ello porque es abusiva la transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de gastos de gestión que no le sean imputables (art. 89.2 TRLGCU).
Por lo tanto, el usuario bancario tiene derecho a reclamar los gastos de gestión.
En León, a 17 de enero de 2018.
Jorge Villoria Linacero.