Blog Post

La nulidad de la cláusula de imputación de gastos hipotecarios en la provincia de León.

Jorge Villoria Linacero • 11 de noviembre de 2017

Esta segunda entrada en el blog [parte dos] relativa a la cláusula de imputación de gastos confirma el post de fecha 17 de octubre de 2017. Este reciente pronunciamiento de la Audiencia Provincial de León fija qué importes puede recuperar el consumidor.

En primer lugar, la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de León (Sección nº 1), núm. 369/2017, de 26 de octubre de 2017, confirma todos los extremos anticipados en la entrada de este blog de fecha 17 de octubre de 2017 (Gastos de hipoteca en la provincia de León: qué debes saber [parte uno]). En aquélla, tras un estudio de los pronunciamientos del resto de audiencias provinciales y conociendo del carácter restrictivo de la Audiencia Provincial de León, se proponía una respuesta ajustada a Derecho y a la realidad, que finalmente ha sido confirmada en todos sus extremos.

-Gastos notariales y registrales de constitución de la hipoteca.

Para abordar esta cuestión la Audiencia Provincial de León asienta su argumentación en la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 que consideró abusiva (1) la transmisión al consumidor de consecuencias económicas que no le son imputables, (2) la imposición de gastos que por ley correspondería al empresario y (3) aquellas otras cláusulas que imponen bienes y servicios accesorios no solicitados.

En relación a los gastos registrales, en consonancia con el Tribunal Supremo, estableció la Audiencia que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, “sin duda”, la entidad de crédito, pues obtiene un título ejecutivo, constituye una garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución parcial.

Respecto de los gastos y honorarios de la Notaría, establece la Audiencia Provincial, conforme a la normativa, que la obligación de pago de los derechos corresponde a quien los hubiera requerido y confirma que es la entidad bancaria la que ordinariamente gestiona la formalización del contrato y solicita la intervención del Notario. Establece que al existir actuaciones que puede haber solicitado el consumidor, será necesario atender a la previa negociación individual que determinará qué gastos correspondería a uno y a otro. La prueba de la existencia del pacto corresponde a la entidad de crédito y, en el caso de no existir o no quedar probado, la imposición al consumidor de la totalidad de estos importes, sin discriminación alguna ni negociación individual, se declara como una cláusula abusiva y, por tanto, nula, al causar un desequilibrio en el consumidor.

En consecuencia, se obtienen dos primeras conclusiones. Se confirma la condena al banco a devolver el importe del Registro de la Propiedad y, en el caso de que el banco no pruebe que existió una verdadera negociación respecto de la atribución de los gastos de Notaría, concluye que el banco tiene devolverlos. En ambos casos, los importes se incrementarán con los intereses legales desde la fecha de cada cobro hasta su completa satisfacción.

-Gastos notariales y registrales de cancelación de la hipoteca.

La Audiencia Provincial de León, utilizando la argumentación anterior, concluyó que los gastos de cancelación corresponden abonarlos a la entidad de crédito al haberse inscrito la hipoteca a su favor.

Por su parte, la cancelación en el registro impone al otorgamiento de la correspondiente escritura notarial y la Audiencia obliga a que sea el banco, de nuevo, quien deba hacerse cargo del pago de los gastos que se deriven de esta escritura, dejando abierta la posibilidad de negociación respecto de otros gastos derivados de tal actuación.

Por lo tanto, se obtiene una tercera consecuencia, se permite a los usuarios con hipotecas ya canceladas que puedan igualmente recuperar los gastos de cancelación, incrementados éstos en el interés legal.

-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Como ya se adelantara en la entrada de este blog de 17 de octubre, la Audiencia Provincial considera que el obligado al pago del impuesto siempre es el prestatario, por lo que no califica la cláusula como abusiva y, en consecuencia, no procede la devolución de este importe.

-Otros gastos.

Consideró la Audiencia Provincial de León, en consonancia con el Tribunal Supremo, que la atribución al prestatario de todas las costas, incumple normas procesales y produce un evidente desequilibrio entre las partes, lo que llevó a considerar la nulidad de la cláusula en tal sentido.

Y respecto de la imposición al consumidor del resto de gastos e impuestos que se deriven de la escritura de préstamo hipotecario, vuelve a considerar que se trata de una cláusula abusiva y, por tanto, nula. En la práctica viene a confirmar la devolución de los gastos de gestoría y una parte del importe de tasación del inmueble.

En resumen, conforme a la doctrina de la Audiencia Provincial, el banco estará obligado a devolver los siguientes importes, incrementados con el interés legal desde la fecha de cada cobro hasta su total satisfacción:

  • El 100% del importe del Registro de la Propiedad.
  • El 100% de los gastos de Notaría , salvo que el banco acredite una negociación individual.
  • El 100% de los gastos de cancelación de la hipoteca, pudiendo corresponder al prestatario otros gastos derivados de tal actuación.
  • El 100% de otros gastos, como gestoría y tasación, salvo que el banco pruebe que existió una verdadera negociación.

En León, a 11 de noviembre de 2017.

Jorge Villoria Linacero.

Por Jorge Villoria Linacero 17 de mayo de 2024
Establece el artículo 199 de las situaciones de estancia por estudios, formación, o prácticas a la situación de residencia y trabajo o de residencia con exceptuación de la autorización de trabajo, del Real Decreto 557/2011, de 20 de abril, que: - “1. Los extranjeros que se encuentren en España en situación de estancia de acuerdo con lo previsto en el artículo 37.1, letras a), b) y d), podrán acceder a la situación de residencia y trabajo sin necesidad de solicitar visado cuando el empleador, como sujeto legitimado, presente la solicitud de autorización y se cumplan los requisitos laborales exigidos en el artículo 64, excepto el apartado 3.a), y haya superado los estudios, la formación o las prácticas, con aprovechamiento. - El extranjero que se acoja a esta posibilidad podrá igualmente solicitar una autorización de residencia a favor de los familiares en situación de estancia previstos en el artículo 41 que se encuentren conviviendo con él en el momento de la solicitud, siempre y cuando acredite suficiencia económica y disponibilidad de vivienda adecuada. La autorización en su caso concedida será de residencia por reagrupación familiar”. Qué quiere decir: q ue solamente podrán acceder a la situación de residencia y trabajo aquellos extranjeros que se encuentren en España en situación de estancia por: - Realización o ampliación de estudios en un centro de enseñanza autorizado en España, en un programa de tiempo completo, que conduzca a la obtención de un título o certificado de estudios. - Realización de actividades de investigación o formación, sin perjuicio del régimen especial de investigadores. - Realización de prácticas no laborales en un organismo o entidad pública o privada. Por lo tanto, excluye expresamente a aquellos extranjeros que se encuentren en situación de estancia por: - Participación en un programa de movilidad de alumnos, para seguir un programa de enseñanza secundaria y/o bachillerato en un centro docente o científico oficialmente reconocido. - Prestación de un servicio de voluntariado dentro de un programa que persiga objetivos de interés general. En consecuencia, si el extranjero se encuentra en situación de estancia por prestar un servicio de voluntariado si quiere obtener la autorización de residencia y trabajo deberá solicitar el correspondiente visado.
Por Jorge Villoria Linacero 21 de marzo de 2024
Hasta ahora había dudas de cuál era la oficina de extranjería competente para presentar AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA TEMPORAL POR CIRCUNSTANCIAS EXEPCIONALES - ARRAIGO SOCIAL cuando el extranjero tiene fijado su domicilio en una provincia distinta del centro de trabajo donde prestará servicios. Este Letrado defendía que para este tipo de autorizaciones era competente la oficina de extranjería de la provincia donde tuviera fijado su domicilio, en contra del criterio de la Oficina de Extranjería de León. Esta discrepancia las pusimos de relieve mediante una queja presentada el 22 de febrero de 2024 con el siguiente contenido: “Procedimiento: Quejas y Sugerencias ante las Delegaciones y Subdelegaciones del Gobierno Ámbito: León Unidad y Organismo donde se produjo la incidencia que da lugar a la queja o sugerencia SUBDELEGACIÓN DEL GOBIERNO EN LEÓN Motivo de la queja / sugerencia De acuerdo con la información del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones https://www.inclusion.gob.es/web/migraciones/w/autorizacion-residencia-temporal-por-circunstancias-excepcionales.-arraigo-social la AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA TEMPORAL POR CIRCUNSTANCIAS EXEPCIONALES - ARRAIGO SOCIAL - tiene que presentarse: "Lugar de presentación: Oficina de Extranjería de la provincia en la que el extranjero tenga fijado el domicilio o por internet en los casos anteriores, Información de la dirección, teléfonos y horarios de atención al público. Electrónicamente, a través de la sede electrónica del Ministerio de Política Territorial". No obstante, la SUBDELEGACIÓN DEL GOBIERNO EN LEÓN entre otros expedientes 24002023000**** inadmite a trámite las solicitudes presentadas en León cuando se va a prestar servicios en otra provincia, aunque el solicitante tenga su domicilio en la provincia de León. En concreto, "Carencia manifiesta de fundamento de la solicitud. El solicitante, de acuerdo a la documentación presentada, va a realizar su actividad laboral en Zaragoza, siendo allí el lugar donde se ha de presentar esta solicitud". A mayor abundamiento, la plataforma Mercurio obliga a que se presente donde tenga su domicilio y no donde vaya a prestar servicios, a diferencia de las autorizaciones de trabajo y residencia que deben presentarse en la provincia donde vaya a prestar servicios. Por todo, ¿Cuál es la oficina competente para tramitar Residencia Temporal por Circunstancias Excepcionales Inicial Arraigo Social (art. 124.2) Informe Ayuntamiento con contrato de trabajo cuando el centro de trabajo y el domicilio del solicitante están en provincias diferentes?” El 1 de marzo la Subdelegación del Gobierno en León emitió la resolución de la queja dónde la razón a este Letrado: “En relación con el contenido de la queja presentada por Vd. el día 22/02/2024 referente a la inadmisión a trámite de una solicitud de arraigo social cuando no coinciden la provincia de oferta de trabajo con la provincia donde reside el interesado, le informamos lo siguiente: Se ha recibido informe de la Oficina de Extranjería de León, indicando en el mismo que se han revisado los criterios de admisión a trámite de dichos expedientes, siendo el trámite correcto el que aparece en la información del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. La provincia donde reside el interesado es el criterio para determinar la Oficina de Extranjería responsable de tramitar dichos expedientes. Desde la Secretaría General sentimos el contratiempo que ha sufrido. Al mismo tiempo le agradecemos su contribución mediante su queja a la mejora continua de nuestra función de servicio público. Conforme a lo previsto en el Programa de Quejas y Sugerencias regulado en el Capítulo IV del Real Decreto 951/2005, de 29 de julio, se da traslado de esta respuesta a la Inspección de Servicios de la AGE en el Territorio dependiente de la Secretaría General de Coordinación Territorial del Ministerio de Política Territorial y Memoria Democrática”. Por lo tanto, la oficina de extranjería competente para la AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA TEMPORAL POR CIRCUNSTANCIAS EXEPCIONALES - ARRAIGO SOCIAL corresponde con la de la provincia donde tenga fijado su domicilio, independientemente de dónde vaya a prestar sus servicios.
Por Jorge Villoria Linacero 29 de julio de 2020
Supuesto real de interés para aquellos ciudadanos que deseen solicitar la autorización de residencia temporal por circunstancias excepcionales: arraigo social.
Extranjería León
Por Jorge Villoria Linacero 17 de marzo de 2020
La Subdelegación del Gobierno de León debe llevar a cabo una valoración concreta de cada caso y evitar una aplicación analógica de los medios de vida en perjuicio de situaciones determinadas y suficientemente concretadas.
Por Web 5 de marzo de 2020
Subvenciones para Ayuntamientos y Juntas Vecinales de León. Plazo: desde el 2 de marzo de 2020, veinte días hábiles.
Por Jorge Villoria Linacero 9 de julio de 2019
Esta nueva entrada en el blog te interesa si has obtenido un pronunciamiento favorable en los juzgados con condena en costas la parte contraria, en cuanto tratamos el tema de las costas procesales y su incidencia en el IRPF.
Por Jorge Villoria Linacero 7 de junio de 2019
Estamos en el ecuador del año y conviene recapitular en esta nueva entrada en el blog cómo están los gastos de hipoteca en León y en otras ciudades de España.
Por Jorge Villoria Linacero 5 de abril de 2019
Los Juzgados y Tribunales están fallando a favor de los clientes consumidores porque consideran que las compañías eléctricas están imputando un fraude, que constituye un hecho delictivo, sobre la base de un informe de inspección unilateral.
Por Jorge Villoria Linacero 2 de abril de 2019
Una de las causas más típicas de denegación de ayudas al alquiler en Castilla y León.
Por Jorge Villoria Linacero 28 de marzo de 2019
El contrato de servicios no está pensado para que el abogado pueda cobrar del cliente, es la fórmula que permite al cliente conocer el coste final del procedimiento.
Share by: